Immobilien bei Trennung und Scheidung – Antworten auf die 6 wichtigsten Fragen

Immobilien spielen bei Trennung und Scheidung zwischen den Ehegatten eine entscheidende Rolle. Das gilt auch dann, wenn die Immobilien im Alleineigentum eines Ehegatten stehen. Geklärt werden muss zunächst die Nutzung der Immobilie ab Trennung und später ab Rechtskraft der Scheidung.

Des Weiteren wirken sich Immobilien der Ehegatten beim Unterhalt aus, sie begründen einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung und können den Zugewinn beeinflussen. Wer als Immobilieneigentümer in eine Ehe geht ist, ist gut beraten, sich mit einem Ehevertrag zu beschäftigen. Dieser Beitrag klärt die wichtigsten Fragen rund um die Immobilie der Ehegatten aus Sicht des Scheidungsanwalts.

Wer ist Eigentümer der Immobilie?

Eigentümer einer Immobilie ist grundsätzlich derjenige, der im Grundbuch steht. In Erstberatungen bezüglich Trennung und Scheidung zeigt sich, dass die Ehegatten oft nicht wissen, ob die Immobilie im Allein - oder Miteigentum steht.

Denkbar ist nicht nur die Vereinbarung von hälftigem Miteigentum, sondern auch Eigentum nach Bruchteilen (1/3 zu 2/3) oder prozentuale Teilung (z.B. 48 Prozent zu 52 Prozent). Es ist auch denkbar, dass im Darlehensvertrag zwar ein Ehegatte mithaftet, aber dennoch nicht mit in das Grundbuch eingetragen ist. Die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie sind für die familienrechtlichen Ansprüche von entscheidender Bedeutung.

Was ist bei Nutzung der Immobilie zu beachten?

Bei Trennung der Ehegatten ist die Frage, wer die Immobilie zukünftig nutzen darf, von entscheidender Bedeutung und hat vielfältigen Einfluss auf die übrigen zu klärenden Scheidungsfolgen. Mit der Nutzung der Immobilie ist oft auch der Aufenthalt und der weitere Verbleib der Kinder verbunden. Das kann den Trennungsunterhalt der Höhe nach beeinflussen und den Kindesunterhalt dem Grunde nach unter Höhe nach. Der in der Immobilie verbleibende Ehegatte hat einen Wohnvorteil, der die Immobilie verlassen. Der Ehegatte hat einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Die Nutzungsentschädigung muss aktiv verlangt werden, und sie muss konkret beziffert werden.

Im Jahr nach der Trennung bestimmt sich die Höhe der Nutzungsentschädigung danach, was der in der Immobilie verbleibende Ehegatte für eine Mietwohnung ausgeben würde (subjektiver Wohnvorteil). Ab Zustellung des Scheidungsantrages richtet sich die Höhe der Nutzungsentschädigung danach, zu welcher Monatsmiete die eheliche Immobilie vermietet werden könnte (objektiver Wohnvorteil). Letzterer ist erheblich höher.

Können sich die Ehegatten nicht auf eine Nutzung verständigen, dann regelt das Familiengericht auf Antrag zunächst die Nutzung im Rahmen einer so genannten Wohnzuweisung bis zu der Rechtskraft der Scheidung. Entscheidend sind dann das Kindeswohl oder Gewalteinsatz eines Ehegatten.

Was kann mit der Immobilie bei Trennung und Scheidung gemacht werden?

Der Verkauf der Immobilie ist oft die logische Konsequenz einer Trennung oder Scheidung. Der Verkaufserlös kann dazu verwendet werden, Schulden zu begleichen und das Vermögen aufzuteilen. Es ist wichtig, dass der Verkauf fair und transparent abläuft und dass beide Parteien angemessen berücksichtigt werden. Handelt es sich bei der Immobilie zu um die Ehewohnung, dann kann ein Verkauf der Immobilie in der Trennungszeit bis zu der Rechtskraft der Scheidung im Regelfall nicht erzwungen werden.

Tipp: Unterhalt muss geltend gemacht werden, damit eine Zahlungsverpflichtung entsteht. Rückwirkend kann Unterhalt nur verlangt werden ab dem Zeitpunkt der Inverzugsetzung des anderen Ehegatten. Dies geschieht mit dem schriftlichen Verlangen von Auskunft und Unterhalt!

Oft wird die Immobilie an einen der Ehepartner zu übertragen. Dies kann sinnvoll sein, wenn einer der Ehepartner die Immobilie behalten möchte und in der Lage ist, die finanziellen Verpflichtungen allein zu tragen. Die Immobilienübertragung beziehungsweise die Übertragung des Miteigentumsanteils wird meistens im Rahmen einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung erfolgen. Eine Grunderwerbssteuer fällt bei Übertragung unter Ehegatten aus Anlass der Scheidung nicht an.

Die Vermietung der Immobilie kann eine gute Option sein, um die laufenden Kosten zu decken, insbesondere wenn keiner der Ehepartner die Immobilie allein nutzen möchte. Die Mieteinnahmen können dazu beitragen, die Hypothekenzahlungen und andere Kosten zu decken, während die langfristige Zukunft der Immobilie geklärt wird. Wenn beide Ehegatten ausziehen und die Immobilie vermietet wird, dann hat kein Ehegatte einen Wohnvorteil aus dieser und kein Ehegatte hat einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

Wenn sich die Parteien nicht auf die Nutzung, Vermietung, Verkauf oder Übertragung der Immobilie einigen können, kann es notwendig sein, die Immobilie durch eine Teilungsversteigerung in Geld zu verwandeln. Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie öffentlich versteigert und der Verkaufserlös wird anschließend aufgeteilt. Mit einer Verfahrensdauer von einem Jahr ist zu rechnen. Zu Beginn des Verfahrens wird die Immobilie durch einen sachverständigen zur Ermittlung des Verkehrswertes bewertet. Der Antrag auf Teilungsversteigerung führt oftmals dazu, dass Bewegung in die Immobilienverwertung der Ehegatten kommt.

Wie wirken sich Immobilien auf den Unterhalt aus?

Immobilien wirken sich bei Trennung und Scheidung auch auf den Ehegattenunterhalt und den Kindesunterhalt aus. Bei nicht selbst genutzten Immobilien erhöhen Einnahmen aus Vermietung das unterhaltsrechtliche Einkommen. Das kommt zum Tragen, wenn die Immobilien im Alleineigentum eines Ehegatten stehen oder ein Ehegatte über einen größeren Miteigentumsanteil verfügt.

Nutzt ein Ehegatte die Immobilie selbst, dann hat er einen Wohnvorteil. In der Trennungszeit bis zu der Zustellung des Scheidungsantrages gilt dabei ein so genannter subjektiver Wohnvorteil dieser belästigt danach, dass der in der Immobilie verbleibende Ehegatte sich für eine Wohnung anmieten würde, wenn er die Immobilien nicht nutzen könnte. Ab Zustellung des Scheidungsantrages gilt der objektive Wohnvorteil. Dessen Höhe bemisst sich danach, zu welchem Preis die genutzte Immobilie vermietet werden könnte. Der objektive Wohnvorteil kann damit zur erheblichen Einkommenserhöhungen führen.

Nutzt der Ehegatte beispielsweise eine Immobilie mit einer Größe von 200 m² und einem Vermietungspreis von neun Euro pro Quadratmeter, dann beträgt der Wohnvorteil 1800 €. Zu beachten ist, dass der Wohnvorteil durch Belastungen der Immobilie (Sanierungen, Darlehen) wieder geschmälert werden kann. Als Scheidungsanwalt können wir den Unterhalt in der Trennungszeit und ab Zustellung des Scheidungsantrags in Ihrem Einzelfall berechnen.

Wie wirken sich Immobilien beim Zugewinnausgleich aus?

Die Immobilien der Ehegatten sind im Regelfall auch der größte Vermögenswert. Im Zugewinnausgleich spielen Sie vor allem eine Rolle, wenn sie nicht im Miteigentum beider Ehegatten zu gleichen Teilen stehen, sondern, wenn ein Ehegatte einen größeren Miteigentumsanteil hat oder sogar allein Eigentümer der Immobilien ist. Wertsteigerungen der Immobilie oder Schuldenreduzierung durch Darlehenstilgung bilden dann seinen Zugewinn.

Auch Wertsteigerung von geerbten oder geschenkten Immobilien bilden den Zugewinn eines Ehegatten.
Der andere Ehegatte kann also insbesondere wegen Wertsteigerungen oder Darlehenstilgung einen entsprechenden Zugewinnausgleich verlangen. Ein durch Zeitablauf kleiner werdendes Nießbrauchsrecht soll nach der Rechtsprechung des BGH dagegen den Zugewinn nicht erhöhen.

Wie kann die Immobilie bewertet werden?

Die Bewertung der Immobilie ist ein wichtiger Schritt bei der Trennung oder Scheidung. Der Wert der Immobilie wird benötigt, um einen gerechten Verkaufspreis zu finden und um das Vermögen gerecht aufzuteilen. Am einfachsten ist es, wenn sich die Ehegatten auf einen immobilienwert anhand der vorhandenen Information über die Immobilie einigen.

Wenn das nicht gelingt, dann kann die Bewertung im Einvernehmen durch einen Makler vorgenommen werden, oder die Ehegatten einigen sich, einem Sachverständigen zu beauftragen. Auch eine finanzierende Bank kann eine Einschätzung abgeben. Wenn eine einvernehmliche Einigung auf einen immobilienwert nicht möglich ist, dann empfehlen wir als Scheidungsanwalt einen Sachverständigen.

Wie kann ein Ehevertrag die Immobilien bei Trennung und Scheidung schützen?

In einem Ehevertrag können vielfältige Regelungen zum Schutz von Immobilien bei Trennung und Scheidung getroffen werden. Beispielsweise kann vereinbart werden, dass Immobilien ganz oder teilweise aus dem Zugewinn herausgenommen werden oder eine Wertsteigerung von geehrten und geschenkten Immobilien aus dem Zugewinnheraus genommen wird.

Alternativ kann ehevertraglich auch ein Wert für die Immobilien der Ehegatten festgelegt werden. Außerdem kann ein Vorkaufsrecht vereinbart werden. Zudem kann die Nutzung der Immobilie bei Trennung und Scheidung geregelt werden. Als Scheidungsanwalt können wir einen individuellen Ehevertrag für Sie gestalten.

Fazit

Die Frage, was mit einer gemeinsamen Immobilie bei Trennung oder Scheidung geschehen soll, ist eine der wichtigsten Entscheidungen. Sie hat Einfluss auf Trennungsunterhalt und Kindesunterhalt. Sie kann den weiteren Aufenthalt gemeinsamer Kinder mitentscheiden. Im Zugewinn stellen Immobilien im Regelfall den größten Vermögenswert da. Mit einem durch uns gestalteten Ehevertrag lässt sich viel Leid ersparen. Als erfahrener Scheidungsanwalt zeigen wir Ihnen den für Sie richtigen Weg.